Un pas décisif

La prise de possession d’un appartement ou d’une maison qui est vendu dans l’état où il est prévu d’être achevé (VEFA) est un moment crucial. C’est à ce moment-là que la propriété juridique du bien est établie et que la transaction de vente est finalisée. Lorsque les clés sont remises à l’acheteur, cela symbolise le transfert de responsabilité qui repose désormais sur lui. De plus, la livraison marque le début de la garantie de parfait achèvement pour laquelle le vendeur est responsable et transfère les autres garanties à l’acheteur. Enfin, grâce à cette livraison, l’acheteur peut vérifier la conformité de l’appartement avec le contrat de vente définitif et peut, si nécessaire, formuler des réserves.

La passation de responsabilité

La livraison s’effectue par la remise des clés et l’établissement d’un procès-verbal de livraison signé par les deux parties en plusieurs exemplaires, accompagné de tous les documents nécessaires ou obligatoires. Une fois la livraison effectuée, l’acheteur assume tous les risques et doit donc assurer le bien et s’acquitter des différentes taxes et charges liées à la propriété. Il doit notamment souscrire une assurance construction dommages-ouvrage pour couvrir les réparations relevant de la garantie décennale.

Le début de la garantie de parfait achèvement

La livraison implique que le logement est achevé, c’est-à-dire que les travaux ont été exécutés et que les équipements nécessaires à l’utilisation du lieu ont été installés. Cela marque donc logiquement le début de la garantie de parfait achèvement, dont le délai d’application est d’un an à compter de la prise de possession du logement. Cette garantie couvre les défauts de construction et les non-conformités apparentes, ainsi que la garantie d’isolation phonique. Elle s’ajoute à la garantie de bon fonctionnement des équipements (garantie biennale) et à la garantie contre les vices cachés (garantie décennale), qui profitent à l’acheteur pendant respectivement 2 et 10 ans à partir de la réception des travaux, qui a lieu au préalable entre le vendeur et les entreprises.

La conformité du bien

L’établissement du procès-verbal de livraison peut amener l’acheteur à émettre des réserves s’il constate l’existence de malfaçons ou de travaux non conformes au contrat de vente. Il est essentiel pour l’acheteur d’y prêter une attention particulière, car la garantie de parfait achèvement ne couvre pas les désordres apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception. Il faut noter que l’acheteur dispose ensuite d’un délai supplémentaire d’un mois à compter de la livraison pour transmettre ces informations au vendeur et demander la mise en conformité. Lors de la livraison d’un logement en VEFA, la remise des clés est souvent conditionnée au paiement des sommes restantes dues, soit 5 % du prix de vente. L’existence de réserves offre à l’acheteur la possibilité de demander la consignation de cette somme auprès d’un tiers de confiance, généralement le notaire chargé de la vente ou la Caisse des Dépôts et Consignations. En cas de désaccord entre les parties, le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, ou son Président statuant en référé, peut désigner ce tiers et éventuellement ordonner la remise des clés sous astreinte à compter de la consignation.

Le soutien de votre Huissier de Justice

Avoir un huissier de justice à vos côtés vous offre certainement la meilleure sécurité juridique pour prévenir tout litige futur. En effet, sa qualité d’Officier Ministériel et la force probante renforcée de ses procès-verbaux font du constat d’huissier un outil puissant. En cas de retard ou de désordres, il peut, en amont, envoyer une mise en demeure sous forme de sommation à la partie qui n’agit pas correctement afin de débloquer la situation. Lors de la livraison, il assiste aux opérations et consigne les faits importants dans son acte, leur conférant une date certaine. Il peut ainsi faire un constat de livraison d’un logement VEFA concernant : l’existence et la matérialité des réserves formulées par l’acheteur ; la nature et le contenu des documents fournis par le vendeur ; le règlement par chèque de banque des 5% restant dû ; le désaccord ou même le refus de consigner cette somme ; la remise des clés/bips et leur fonctionnement ; la signature du procès-verbal de livraison… En aval, l’huissier de justice vous conseille sur la procédure à suivre pour garantir vos droits en ce qui concerne la livraison, et son procès-verbal vous permettra de constituer une preuve solide à présenter au juge saisi du litige.