Avec l’augmentation de l’ancienneté du parc de logements en France, un nombre croissant de ces derniers sont aujourd’hui jugés indécents. Bien qu’ils ne soient pas appropriés à la location, certains de ces logements sont tout de même loués. Cependant, pour un propriétaire, louer un logement indécent n’est pas sans conséquences. En effet, de nombreuses dispositions légales viennent sanctionner la mise en location de logements indécents.

La principale question est de déterminer sur quels critères on peut juger un logement indécent. Le terme « indécent » implique un état de délabrement qui dépasse largement un simple manque de confort.

Qu’est-ce qu’un logement indécent ?

Chacun peut avoir son opinion sur ce qui rend un logement indécent. Pour éviter toute interprétation subjective, la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des relations locatives stipule dans son article 6 que « Le propriétaire est tenu de fournir au locataire un logement décent ne présentant pas de risques évidents pouvant nuire à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites, répondant à un critère minimal de performance énergétique et équipé des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère minimal de performance énergétique à respecter et un calendrier de mise en œuvre progressive. »

Par conséquent, selon cette loi, un logement est considéré comme indécent si :
– il met en danger la sécurité physique ou la santé du locataire (par exemple, si un balcon d’appartement menace de s’effondrer, ou si des moisissures récurrentes sont dues à une mauvaise aération du logement)
– il est infesté d’espèces nuisibles ou de parasites (comme des termites, des cafards, des rats…)
– il présente de très mauvaises performances énergétiques et est considéré comme une « passoire thermique » (par exemple, s’il a de vieilles fenêtres à simple vitrage qui laissent passer les courants d’air)
– il ne présente pas une superficie ou un volume total minimum exigé par la loi (9 m² au sol ou 20 m³)
– il ne comprend pas les équipements minimums requis pour le confort du locataire (par exemple, un chauffe-eau fonctionnel, un coin cuisine avec un évier, un système de chauffage fonctionnel…).

Un seul de ces critères peut suffire à qualifier un logement d’indécent. Il est donc crucial pour tout propriétaire de faire un état des lieux général d’un logement avant de le mettre en location.

Quelles sont les obligations pour le propriétaire ?

Les obligations du propriétaire concernant l’état du logement loué sont également énoncées dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article précise ainsi que « Le propriétaire est tenu de : fournir au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) de maintenir les locaux en état d’être utilisés conformément à l’usage prévu par le contrat et d’effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires pour maintenir en état et pour l’entretien normal des locaux loués (…) »

Par conséquent, tout propriétaire doit veiller à respecter les critères de décence d’un logement avant de mettre son bien en location. Si le logement devient indécent pendant une location, le propriétaire devra également effectuer les travaux nécessaires pour le rendre décent.

Quels sont les recours pour le locataire ?

Les litiges entre locataires et propriétaires peuvent être nombreux lorsqu’il s’agit de l’état d’indécence d’un logement. Le locataire est d’abord invité à informer le propriétaire de l’état d’indécence du logement et à lui demander d’effectuer rapidement les travaux nécessaires.

La saisie de la Commission départementale de conciliation peut également être utile en cas de litige, afin de trouver un accord à l’amiable respectant les critères de décence d’un logement prévus par la loi.

Si la situation reste bloquée, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire valoir ses droits.

En parallèle d’une procédure judiciaire, le locataire est également invité à informer la caisse d’allocations familiales (CAF) ou la mutualité sociale agricole (MSA) de cette situation. Dans ce cas, ces organismes peuvent décider de conserver le montant de l’allocation de logement (AL) pendant une durée maximale de 18 mois, au lieu de le verser directement au propriétaire.

Comment prouver qu’un logement est indécent ?

Les affirmations d’un locataire ne suffisent pas pour prouver devant un juge que le logement qu’il loue est indécent.

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